Первые попытки навести порядок в этом правовом институте начались еще в 2018-м, когда был принят № 342-ФЗ, который ввел исчерпывающий перечень особых зон, закрепил единый порядок их установления, а также обязал вносить сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Однако на практике реализовать это оказалось довольно сложно, в итоге из 28 видов зон правила утвердили только для четырех. По остальным - что называется, полная вариативность. Поэтому начали периодически стали возникать локальные споры между застройщиками и теми, кто накладывает ограничения на территорию.

В частности, с этим столкнулся логопарк, который строится в Екатеринбурге на пересечении ЕКАД и Кольцовского тракта: воинская часть очертила почти четырехкилометровую ЗОУИТ возле своего склада. Теперь, по логике, военные должны согласовывать документы, необходимые для получения разрешений на строительство терминалов. Деревню Универсиады, к счастью, охранная зона не задела, а там сроки ввода вообще поджимают.

Споткнулся о ЗОУИТ и еще один застройщик, который снес в Екатеринбурге здание института ПРОМЭКТ на улице Декабристов. На этом месте он собирался возвести жилкомплекс из 25-этажек, но в итоге остановится на 16 этажах. Дело в том, что высотки попадают в ЗОУИТ "Российской телерадиосети". Сведений о ней в реестре не было, поскольку законодатель четко не определил, как поступать с уникальными охранными зонами. У РТРС она находится не на земле, а в воздухе, начиная с высоты 8 метров.

По словам директора филиала РТРС в Свердловской области Сергея Павлова, принимая решение о комплексном развитии территории, инвестор должен прогнозировать затраты и прибыль. Чтобы никто не нес прямые убытки, ЗОУИТ нужно видеть еще на стадии проектирования. К сожалению, в России нет карты электромагнитых полей, поэтому, просто заменив 1-2 этажные дома в старых районах на высотки и не проведя никаких дополнительных расчетов, можно ухудшить условия жизни новоселов. К примеру, дом окажется в непосредственной близости от мощного радиопередающего объекта, и его электромагнитное поле наложится на поля от вышек сотовой связи, сильно превысив допустимые нормы.

У судов нет однозначной позиции по поводу ЗОУИТ: в частности, по логопарку свердловский арбитраж вынес одно решение в пользу застройщика, по двум другим искам - в пользу военных. Больше всего недоумения вызывает тот факт, что охранная зона для склада, который находится в черте города, была установлена не по периметру забора и позже, чем началось освоение участков вокруг. В "неудобном" положении фактически оказались и жители давно существующего поселка Малый Исток: им теперь новый дом не построить и старый не реконструировать без согласования с частью.

К сожалению, такая неразбериха творится не только в Екатеринбурге. Поэтому год назад президент на Госсовете поручил Россреестру разработать законопроект, который наконец урегулирует все вопросы с ЗОУИТ. Документ подготовили к апрелю 2021 года, но он получил отрицательное заключение Минэкономразвития. В национальном объединении строителей тоже высказали ряд критических замечаний. В силу важности вопроса Росреестр вынес обсуждение на международный строительный форум 100+ TechnoBuild.

- Законодатель, вводя ЗОУИТ, предполагал, что это будет исключение. На практике получилось правило. Наличие 28 видов зон приводит к эффекту слоеного пирога. Примерно 25 процентов площади Екатеринбурга - сплошная охранная зона, в отношении одного участка может быть установлено пять и более ЗОУИТ. Из-за отсутствия сведений о большинстве в ЕГРН деятельность регионального минстроя напоминает деятельность оперуполномоченного: ищут дополнительные источники информации. На наш взгляд, это препятствует социально-экономическому развитию территорий и реализации нацпроектов, - прокомментировал Игорь Цыганаш, руководитель Управления Росреестра по Свердловской области.

Среди плюсов законопроекта эксперты отмечают сокращение количества ЗОУИТ с 28 до 17. В частности, из списка вылетают охранные зоны инженерной инфраструктуры. Вместо них закрепляется общая обязанность осуществлять хозяйственную деятельность без причинения вреда трубопроводам, железнодорожным путям, метро и т. п. Кроме того, законопроект закрепляет "принцип вредного соседства": правообладатель объекта вправе отказаться от ограничений, направленных на его же защиту от источника вредного воздействия. Допустим, можно сузить санитарно-защитную зону предприятия и возвести на этом участке жилье. Также рекомендуется не создавать ЗОУИТ для объектов, для строительства которых не требуется разрешение. Девелоперы сомневаются, что эти нормы заработают: авторы нормативного акта не указали прямо, от ограничений в каких именно зонах можно отказаться. И не поменяли правила проведения экспертизы проектной документации. Сейчас положительного заключения не получить, если участок попадает в санитарно-защитную зону.

Главные споры разгорелись вокруг предельного размера ЗОУИТ.

- Универсального рецепта нет. Почему 100 метров, а не 70, не 20? Технологии строительства поменялись. Это сложный вопрос, когда нужно найти золотую середину, чтобы устроило всех, и учесть интересы самой территории в целом, - считает начальник управления нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области Василий Корякин.

Проректор по научной работе УрГЮУ Андрей Винницкий предложил достаточно простой, но радикальный способ решения проблемы. Ввести принцип публичной достоверности единого источника данных "верхнего уровня" о ЗОУИТ, нормативно закрепить принцип публично-правового эстоппеля (запрета на противоречивое поведение - прим. ред.), внедрить оценку регулирующего воздействия актов об установлении ЗОУИТ и их продлении.

- Если будут просчитываться реальные экономические последствия ввода таких зон с возмещением убытков тем, чьи права ограничиваются, это станет серьезным фильтром, чтобы не реализовывать необдуманные, чрезмерные решения, - уверен ученый.

Владимир Якушев, полпред президента в УрФО:

- Законопроект отложили совершенно правильно. Если он вступит в силу, в Москве можно будет вести стройку только на пяти процентах территории, все остальное попадет под ограничения. Но это проблема касается не одной Москвы, городов УрФО тоже. Настоящая боль - приаэродромные территории: там уже построено жилье, есть строящиеся проекты, земельные участки выделены, разрешения на строительство оформлены - что с этим всем делать? Закон точно требует корректировки, чтобы мы не остановили строительство в стране.

Справка "РГ"

28583 зон с особыми условиями использования на территории Свердловской области внесены в ЕГРН. Больше всего среди них охранных зон объектов электроэнергетики (17665), охранных зон пунктов государственной геодезической, нивелирной и гравиметрической сетей (3801), 1482 зоны подтопления, а также 908 водоохранных и 860 прибрежных защитных полос. Выяснить, попадает ли ваш земельный участок в границы ЗОУИТ, можно на публичной кадастровой карте.