Напомним, не так давно Второй кассационный суд общей юрисдикции , что чиновники не вправе запрещать гражданам строить второй дом на участке. «При принятии решения о возведении второго дома необходимо обращать внимание на такую характеристику как процент застройки, — говорит Мария Спиридонова. — Процент застройки — это площадь земельного участка, которая может быть занята объектами недвижимости. Он зависит от местоположения земельного участка в соответствующей территориальной зоне, установленной Правилами землепользования и застройки, площади земельного участка и вида его разрешенного использования, а также назначения объекта капитального строительства».
В определенных случаях, продолжает она, необходимо будет обращать внимание и на ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. В особенности внимательными нужно быть в том случае, если часть участка входит в водоохранную или природоохранную зоны.
«Возведение садового домика или хозяйственной постройки также используется как способ упрощенного возведения второго объекта, который может использоваться для проживания, — поясняет Мария Спиридонова. — Но это вопрос фактического использования. Если объект будет существовать в статусе хозпостройки, то никакой регистрации по месту жительства или временной регистрации в таком объекте невозможно будет оформить».
Если все объекты, находящиеся на земельном участке, прошли юридическое оформление, то проблем при продаже не будет. Более того, подчеркивает юрист, даже наличие каких-то незарегистрированных объектов на участке не является основанием в отказе регистрации перехода прав. «Но новый собственник должен понимать, что незарегистрированный объект после регистрации сделки становится уже его «головной болью». Возможно, что эта проблема будет решена с помощью применения норм «дачной амнистии», но каждую конкретную ситуацию необходимо юридически оценивать отдельно с учетом индивидуальных характеристик земельного участка и прав на него», — говорит Мария Спиридонова.
В свою очередь, ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева рассказала, что на практике органы местного самоуправления решают вопрос о возможности возведения второго строения по своему усмотрению. «Если соблюдены все градостроительные и иные регламенты, то администрация может принять решение о допустимости размещения второго здания на земельном участке, — говорит она. — На каждое здание необходимо оформлять отдельное уведомление, даже сама форма уведомления не позволяет заполнить сведения о втором объекте».
На тот же случай, если чиновникам что-то не понравится и они официально укажут на недопустимость расположения второго объекта на участке, Анастасия Шеверева советует несколько возможных шагов. На выбор. «Первый: разделить земельный участок, если не будут нарушены требования правил землепользования и застройки о минимальных и максимальных допустимых размерах земельных участков. Раздел земельного участка достаточно трудоемкая процедура, так как требует проведения межевания, затем снятия прежнего участка с учета постановки двух новых, — говорит она. — Второе: возвести второе здание и присвоить ему статус вспомогательной постройки. Например, гостевой дом, либо баня с жилой комнатой. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче».
Есть и третий вариант, но рискованный. «Собственники таких земельных участков пользуются также третьим рискованным способом, возводят строения, не нарушая установленных законодательством требований, затем обращаются в суд с требованием о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, — говорит Анастасия Шеверева. — Все особенности строительства второго дома заключаются в требованиях, предъявляемых в конкретных районах. Это могу быть требования противопожарной безопасности к расстоянию между домами в зависимости от материала наружных стен».
Также она обращает внимание, что при строительстве двух жилых домов увеличится рыночная стоимость земельного участка. «Тем не менее сложнее будет найти покупателей, желающих приобрести сразу два дома, для этого придется либо продавать их отдельно, либо разделять участки при возможности», — рассказывает юрист.