В 2015 году Татьяна Малкова из Челябинской области купила два участка в коттеджном поселке «Солнечный берег». Участки под застройку продавал некий бизнесмен, в собственности которого остались объекты общего пользования — дороги, тротуары, детские площадки.
Собранием собственников это имущество было передано для обслуживания управляющей компании, которая стала собирать с жильцов плату за уборку, освещение, охрану территории, вывоз мусора. Однако Малкова, которая купила землю уже после того, как решение было принято, платить отказалась: «Обязанность несения бремени по содержанию имущества собственником не позволяет ему требовать ее исполнения кем бы то ни было, если только такая обязанность не предусмотрена другим законом или договором». Управляющая компания подала в суд, который стал на сторону коммунальщиков — и дело дошло до высшей юридической инстанции страны.
Суды общей юрисдикции исходили из того, что коттеджный поселок объективно связан общностью коммуникаций и обладает собственной инфраструктурой.
А поскольку в законодательстве отсутствуют нормы, непосредственно регулирующие отношения между УК и собственниками земельных участков в такого рода территориальных образованиях, «к этим отношениям по аналогии применяются нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в нем». КС РФ посчитал, что аналогия не верна.
По мнению судей, подобный подход в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника с управляющей организацией не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.
Поэтому федеральному законодателю поручено внести в действующее законодательство изменения с целью «закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой», в том числе нормы и порядок взимания платы.
— Состав и размер платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, — указал КС. — Размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы. Дело подлежит пересмотру.