Правовой пробел обнаружился в ходе спора между жительницей Челябинской области Татьяной Малковой и управляющей компанией (УК) коттеджного поселка «Солнечный берег». Малковой с 2015 года принадлежат в нем два участка на правах собственности, в то время как дороги и тротуары, участки зеленых насаждений и прочие объекты общего пользования остались в собственности некоего гражданина, владевшего раньше всей территорией до застройки. Решением собрания собственников это имущество было передано в аренду УК, которая стала собирать с жильцов деньги на его содержание и текущий ремонт — охрану, вывоз мусора и прочее. Однако это произошло еще до момента покупки Малковой участков, и она отказалась нести расходы по содержанию чужой собственности.
Суды общей юрисдикции, куда обратилась УК, посчитали, что имеют право применить закон по аналогии, поскольку в законодательстве нет норм, регулирующих отношения между УК и собственниками в такого рода территориальных образованиях. А статья 158 ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию общедомового имущества на всех собственников квартир в многоквартирном доме. Малкову обязали выплатить около 50 тысяч рублей задолженности и судебных расходов.
— Суд нарушил баланс интересов, обязав меня оплачивать услуги, которые оказываются в интересах иного лица — собственника, которому принадлежит имущество общего пользования, — указала женщина в жалобе, поданной в КС, — что нарушает положения статьи 17 Конституции РФ: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц».
Судьи КС усмотрели в ситуации нарушения еще ряда положений Основного Закона страны. Проводить аналогию между общедомовым имуществом многоквартирного дома и имуществом общего пользования в территориальном образовании, подобном «Солнечному берегу», в корне неправильно, напомнили они собственное решение 2016 года, поскольку оно обладает «принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов».
Кроме того, в правоприменительной практике в подобных случаях не изучаются ни виды и объемы услуг с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядок и условия установления и взимания платы за них, ни критерии, на основе которых определяются состав и размер платы с точки зрения разумности и обоснованности, и тем самым не гарантируется «обеспечение справедливого баланса интересов всех субъектов указанных отношений».
Законодателям поручено «закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой».
Дело Татьяны Малковой подлежит пересмотру.